DIAN advierte sobre riesgos de esquemas contractuales que buscan evitar el impuesto de timbre en contratos de arrendamiento

En respuesta a una consulta elevada por la Lonja de Propiedad Raíz de Santander, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) emitió un concepto en el que advierte sobre el riesgo tributario y legal de sustituir el contrato tradicional de arrendamiento de inmuebles por combinaciones documentales como ofertas mercantiles y órdenes de compra de servicios, con el aparente fin de evitar el hecho generador del impuesto de timbre.

La estrategia cuestionada

La consulta plantea la posibilidad de reemplazar el contrato bilateral de arrendamiento —que genera el impuesto de timbre— por un esquema documental compuesto por:

1. Una oferta mercantil, con los elementos esenciales del arrendamiento (canon, duración, objeto, etc.), y

2. Una orden de compra de servicios, que actúe como aceptación de la oferta.

El objetivo aparente de esta estructura es invocar la exención del impuesto de timbre prevista en el numeral 52 del artículo 530 del Estatuto Tributario, aplicable a ofertas mercantiles aceptadas mediante órdenes de compra de bienes o servicios, y así eludir la obligación formal derivada del contrato de arrendamiento.

Respuesta de la DIAN

La DIAN fue clara en señalar que no está facultada para pronunciarse sobre casos particulares ni avalar estructuras jurídicas específicas. No obstante, reiteró varios principios que deben guiar la interpretación y aplicación del régimen del impuesto de timbre:

• Prevalencia de la sustancia sobre la forma: Lo determinante no es el nombre o la forma del documento, sino la esencia del negocio jurídico. Si los documentos reflejan una relación arrendaticia, aun sin llamarse contrato de arrendamiento, se configuraría el hecho generador del impuesto.

• Definición legal del arrendamiento: Según el artículo 1973 del Código Civil, el arrendamiento se configura cuando una parte otorga el uso o goce de un bien y la otra se obliga a pagar un precio, sin importar la denominación documental del acuerdo.

• Control al abuso del derecho: La DIAN recordó la vigencia del artículo 869 del Estatuto Tributario, que consagra la norma general antiabuso, facultando a la administración tributaria para recaracterizar operaciones que, aunque formalmente válidas, busquen eludir obligaciones tributarias mediante artificios documentales.

• Doctrina reiterada: La entidad citó conceptos anteriores, como el Oficio 009674 de 2015, en el que se enfatiza que la autonomía de la voluntad privada no puede utilizarse para desconocer el régimen fiscal, y que la administración puede aplicar la norma antiabuso si la operación se aleja de su verdadera sustancia económica.

Recomendaciones al sector inmobiliario

Aunque la DIAN no ofreció una asesoría personalizada, sí recomendó a las inmobiliarias estructurar sus negocios de conformidad con las normas tributarias vigentes, evitando incurrir en esquemas que puedan interpretarse como elusión tributaria. También advirtió sobre los efectos colaterales civiles que podrían derivarse del uso de figuras no reconocidas como contratos de arrendamiento, tales como problemas para hacer efectivos cobros o para obtener la restitución del inmueble.

La DIAN reafirma que los contratos de arrendamiento no pueden disfrazarse mediante combinaciones documentales que pretendan evitar el impuesto de timbre. Lo que prima es la naturaleza jurídica y económica del negocio, no su forma externa. Así, cualquier intento de evadir el impuesto puede dar lugar a actuaciones sancionatorias, recaracterización del negocio jurídico, y consecuencias incluso penales si se configura una conducta dolosa. El sector inmobiliario está llamado a actuar con transparencia y respeto por el orden jurídico tributario.

DIAN, concepto 1393 de 2025