DIAN aclara reglas para el impuesto de timbre en contratos de arrendamiento: nuevas tarifas, bases gravables y efectos por modificaciones contractuales

La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) emitió un nuevo concepto que responde a múltiples inquietudes sobre la aplicación del impuesto de timbre en contratos de arrendamiento, especialmente en el contexto de los recientes cambios normativos introducidos por el Decreto 0175 de 2025. El pronunciamiento desarrolla cinco problemas jurídicos fundamentales que orientan a los contribuyentes y agentes de retención sobre el tratamiento fiscal aplicable a este tipo de contratos.

Base gravable en contratos de arrendamiento superiores a un año

La DIAN recordó que en los contratos de ejecución sucesiva y duración definida —como los de arrendamiento con término superior a un año— la base gravable del impuesto de timbre será el valor total de los pagos pactados durante la vigencia del contrato. En contraste, si se trata de contratos de cuantía indeterminada, el impuesto se causará con cada pago o abono en cuenta realizado durante su ejecución, aplicando el tributo únicamente cuando se supere el umbral de las 6.000 UVT.

La entidad aclaró que corresponde al contribuyente determinar si el contrato posee una cuantía determinada o no, y recomendó revisar las normas comerciales y de vivienda urbana, según corresponda.

Inclusión de otras obligaciones en la base gravable

Uno de los puntos más relevantes del concepto es la confirmación de que la base gravable del impuesto de timbre incluye todas las obligaciones que consten en el documento, no solo el canon de arrendamiento. Así, pagos periódicos por expensas de administración, entre otros, también integran la base sobre la cual se liquida el impuesto. Esto reafirma el carácter documental del tributo, el cual grava no el contrato en sí, sino las obligaciones expresamente contenidas en él.

Aplicación de tarifas según la fecha de celebración y prórroga

Para los contratos celebrados antes del 22 de febrero de 2025 —fecha a partir de la cual entraron en vigor las nuevas tarifas establecidas por el Decreto 0175—, se mantiene la tarifa del 0 %, siempre que no hayan sido prorrogados. Sin embargo, si dichos contratos se prorrogan entre el 22 de febrero y el 31 de diciembre de 2025, se causará el impuesto con una tarifa del 1 % sobre el valor de la prórroga.

Momento del recaudo y declaración del impuesto

La DIAN precisó que la obligación de declarar y pagar el impuesto corresponde al agente de retención, quien debe hacerlo mensualmente, según lo previsto en el artículo 1.6.1.13.2.33 del DUR 1625 de 2016. Si el contrato tiene cuantía determinada, el impuesto se causa desde la fecha de celebración del contrato; si es de cuantía indeterminada, se causa cuando los pagos acumulados superan las 6.000 UVT. En ambos casos, el impuesto debe incluirse en la declaración del período mensual correspondiente.

Efectos fiscales de la terminación anticipada o incumplimiento

El concepto establece que el incumplimiento o la terminación anticipada de un contrato no da lugar a la devolución o ajuste del impuesto de timbre ya pagado, debido a que el tributo se origina por el documento en sí, no por la ejecución efectiva de las obligaciones. No obstante, si se modifica el contrato y dicha modificación genera un mayor valor en la cuantía de las obligaciones, deberá pagarse el impuesto sobre el incremento. En cambio, si la modificación implica una reducción del valor del contrato, no procede devolución ni ajuste del impuesto.

Este concepto aclara aspectos fundamentales sobre la causación, liquidación y pago del impuesto de timbre en los contratos de arrendamiento, y cobra especial importancia para arrendadores, arrendatarios, asesores tributarios y contadores, en especial por la transición normativa que trajo consigo el Decreto 0175 de 2025. La DIAN reitera que debe analizarse cada caso concreto, atendiendo a la naturaleza del contrato y a la determinación o no de su cuantía.

DIAN, concepto 495 de 2025