Casas modulares: ¿bienes muebles o inmuebles para efectos del IVA?

La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha aclarado que las casas modulares construidas en talleres y transportadas para su montaje en terrenos no pueden calificarse como bienes inmuebles para efectos tributarios. En consecuencia, su venta está gravada con el Impuesto sobre las Ventas (IVA), aplicándose este tributo sobre los honorarios o la utilidad del constructor.

Diferenciación Jurídica entre Bienes Muebles e Inmuebles

El Código Civil colombiano establece que los bienes muebles son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin perder su esencia, mientras que los bienes inmuebles son aquellos que, por su naturaleza o adherencia permanente, no pueden ser desplazados. En este sentido, aunque las casas modulares se ensamblan en un terreno y adquieren la calidad de inmueble por adhesión, antes de su instalación son bienes muebles, ya que pueden transportarse.

Además, en el ámbito jurídico, la transmisión de bienes inmuebles requiere escritura pública e inscripción en la Oficina de Instrumentos Públicos. Sin embargo, la compraventa de casas modulares suele realizarse mediante documentos privados, reforzando su naturaleza de bien mueble antes de su fijación en el terreno.

Aplicación del IVA en la Venta de Casas Modulares

El Estatuto Tributario establece que el IVA se aplica a la enajenación de bienes muebles, salvo aquellos expresamente excluidos. En este contexto, la DIAN ha determinado que las casas modulares, al ser fabricadas en talleres y transportadas para su instalación, deben considerarse bienes muebles hasta el momento de su fijación definitiva al suelo.

El artículo 422 del Estatuto Tributario respalda esta interpretación al señalar que los bienes que adquieren su individualidad mediante montaje o instalación en un inmueble se consideran bienes muebles para efectos del IVA.

La DIAN reitera que las casas modulares ensambladas en fábricas mantienen su condición de bienes muebles hasta que son fijadas al terreno, lo que implica que su venta está gravada con IVA. Esta determinación tiene implicaciones importantes para el sector de la construcción y los adquirentes de este tipo de viviendas, quienes deberán considerar la carga tributaria asociada a su adquisición.

DIAN, concepto 125(000991) de 2025