¿Es obligatorio pagar retención en la fuente en una retroventa de inmuebles entre personas jurídicas?

La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha emitido lineamientos clave sobre la retención en la fuente aplicable a pactos de retroventa de bienes inmuebles entre personas jurídicas. Este análisis aclara cuándo se genera la obligación tributaria y los requisitos para autorizar la escritura pública.

¿Qué es un pacto de retroventa y cómo se regula?

El pacto de retroventa, definido en el artículo 1939 del Código Civil, permite al vendedor original recuperar la propiedad de un bien mediante una condición resolutoria, sin que se genere una nueva compraventa. Esto implica que el dominio regresa al vendedor, extinguiendo el contrato inicial.

¿Cuándo aplica la retención en la fuente?

La retención en la fuente aplica únicamente si el comprador original recibe un ingreso gravable al momento de la retroventa. Es decir, si el precio de retroventa excede el precio inicial pagado, la diferencia constituye un ingreso sujeto a retención. La normativa pertinente es el parágrafo del artículo 401 del Estatuto Tributario, el cual estipula que el comprador persona jurídica actúa como agente de retención.

Requisitos tributarios para otorgar la escritura pública

1. Pago de la retención en la fuente: La retención debe realizarse mediante el Formulario 490, cuyo pago es requisito indispensable para la firma de la escritura pública.
2. Verificación por la notaría: La notaría o, en algunos casos, una sociedad fiduciaria, debe verificar que se haya cumplido con el pago de la retención antes de autorizar la transferencia del inmueble.

Tarifas aplicables

Según el artículo 1.2.4.9.1. del Decreto 1625 de 2016, las tarifas de retención dependen de la destinación del inmueble:

• Vivienda de habitación: 1% para valores hasta 20,000 UVT y 2.5% para el exceso.
• Otros usos: 2.5% sobre el total del valor.

En operaciones de retroventa entre personas jurídicas, la retención en la fuente solo es exigible si el comprador obtiene un ingreso gravable. Además, el pago de esta retención es un requisito indispensable para autorizar la escritura pública. Estos lineamientos aseguran el cumplimiento de las obligaciones tributarias en este tipo de transacciones.

DIAN, concepto 983 [008657] de 2024